恒大去年净利润137亿足球外围,北上广深房价环比上涨

发布时间:2019-10-09  栏目:债券  评论:0 Comments

摘要:房地产市场正在发生结构性变化,这种变化可以向好的方向转变,也可以劣质化。在此关键时刻,有关方面必须改变方式,防止房地产泡沫借城镇化之机向三四线城市蔓延,使中国还没有城镇化,就已经产业空心化与资产泡沫化。
仅看数据,我们会对房地产新政沮丧不已…

摘要:前日,北京市住房公积金管理中心宣布调整公积金二套房贷政策,名下住房已卖出的就可以按照首套贷款申请公积金;同日,据媒体报道,建行、交行等重新出现首套住房7折利率的情况,此前的政策为8.5折。相比于2010年的一刀切,2011年的楼市调控将有保有压,一方…

恒大地产昨日发布了2013年全年业绩,实现营业额936.7亿元人民币,同比上升43.5%,其中房地产(000736,股吧)开发分部之营业额为人民币922.3亿元,占比达98.5%;净利润为137.1亿元,同比上升49.3
%。

足球外围 1

房地产市场正在发生结构性变化,这种变化可以向好的方向转变,也可以劣质化。在此关键时刻,有关方面必须改变方式,防止房地产泡沫借城镇化之机向三四线城市蔓延,使中国还没有城镇化,就已经产业空心化与资产泡沫化。

     
前日,北京市住房公积金管理中心宣布调整公积金二套房贷政策,名下住房已卖出的就可以按照首套贷款申请公积金;同日,据媒体报道,建行、交行等重新出现首套住房7折利率的情况,此前的政策为8.5折。相比于2010年的“一刀切”,2011年的楼市调控将有保有压,一方面支持改善性购房需求,另一方面则更多地采取法律手段抑制投机。业内人士表示,所谓法律手段无外乎是目前最受关注、出台需要通过立法机构批准的房产税。

受益于良好的业绩表现,恒大地产将今年的合约销售目标定为1100亿元,较2013年增长约10
%。

4月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨。

仅看数据,我们会对房地产新政沮丧不已,新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异,不用多久,我们就会看到房地产市场的变化,这个变化从三四线城市、商业地产、房地产股开始。

     
根据中国社科院2010年年底公布的《住房绿皮书》,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%,二三线城市的泡沫开始高于一线城市:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高,泡沫成分占实际价格比例在50%以上。位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

对于恒大地产去年以来频频在一二线城市拿地,恒大地产董事局主席许家印在昨日业绩发布会上表示,这是为了进行区域调整,并不是看淡三线城市。他还一再强调,现在有人说三线城市不行,这是错误的观点。个别城市供过于求是正常的,形势并没有那么悲观。如果今年GDP的增长在7.5%~8%,那么一线城市房价将上涨10%以上,二三线城市房价将上涨5%以上。

在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下,国内大中城市房价的下滑势头得以遏制,从国家统计局昨天发布的4月份全国70个大中城市房价数据显示,新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。

从平均数看,中国房价整体上升,一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数全样本调查数据,2010年12月,全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米,环比上涨0.9%,其中82个城市价格环比上涨,18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上,达到20596元/平方米,同比涨幅为33%。

    
 仅看数据,我们会对房地产新政沮丧不已,新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异,不用多久,我们就会看到房地产市场的变化,这个变化从三四线城市、从商业地产、从房地产股开始。 

均价上涨带动毛利率上升

发布的数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个,分别比3月份增加了6个和16个;持平和下降的城市个数均有所减少。初步测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。

房地产在2010年的变化是三四线城市坚挺,买地由城市深入乡村,城市综合体方兴未艾,商业地产好于住宅地产。从好的方面解读,中国的城镇化进程正在加速,房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起;从坏的角度解读,中国很可能陷入城镇化进程中的房产泡沫陷阱,急剧上升的房价透支了未来的城镇化后劲与城镇内需潜力。

     
从平均数看,中国房价整体上升,一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数,对100个城市的全样本调查数据,2010年12月,全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米,环比上涨0.9%,其中82个城市价格环比上涨,18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上,达到20596元/平方米,同比涨幅为33%。 

与2012年净利润下滑相比,恒大地产在2013年的盈利能力有了明显提升。

绝大部分三线城市房价仍然下降

从房价收入比等数据看,二线以下城市的房地产泡沫高于一线城市,但被绝对价格所掩盖。

     
房地产在2010年的变化是三四线坚挺,买地由城市深入乡村,城市综合体方兴未艾,商业地产好于住宅地产。从好的方面解读,中国的城市化进程正在加速,房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起;从坏的角度解读,中国很可能陷入城市化进程中的房产泡沫陷阱,急剧上升的房价透支了未来的城市化后劲与城镇内需潜力。

财报显示,恒大地产去年毛利为276.5亿元,同比上升51.8%;毛利率则从2012年的27.9%上升至29.5%。净利润为137.1亿元,比2012年的91.8亿元上升了49.3%。股东应占利润从2012年的91.7亿元上升37.5
%至126.1亿元。扣除投资物业评估增值主营业务的净利润净额从2012年的62亿元上升66.3%至103.1亿元。

不过,尽管70个大中城市房价环比略有上涨,但城市间则呈现出明显的分化局面。分城市看,分化仍然较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

根据中国社科院去年底公布的《住房绿皮书》,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%,二三线城市的泡沫开始高于一线城市:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高,泡沫成分占实际价格比例在50%以上;位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、上海等。

     
二线以下的城市大规模拿地蔚为壮观,地方政府希望开发商拿走大块土地,除了一次性土地兑现以后,还能够引入品牌,提升当地的消费层级,而开发商则要求掺上商品住宅的沙子保证赢利。双方一拍即合。 

对此,许家印表示,恒大地产在过去几年都是大幅度让利给民众,去年价格适当回归,在此基础上完成了1000亿元合约销售目标是不错的成绩,希望今年的价格继续再回归一点。

而且值得注意的是,4月份绝大部分城市房价同比仍然下降,但随着部分城市房价环比上涨,4月份房价同比降幅总体略有收窄。其中,新建商品住宅价格降幅比3月份收窄的城市有15个,比3月份增加12个;二手住宅价格降幅比3月份收窄的城市有22个,比3月份增加11个。

从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出,未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈,二三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二三线城市,包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初,公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上,而在一线城市的新增土地储备最少,占比在20%左右。

     
从商业地产的价格来看,可能透支了未来数年的赢利空间。上海、北京、深圳等地的商铺和写字楼出现了明显的上升。广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米,内地一些城市中心地区每平方米在3万、4万左右,深圳写字楼连涨5月,商铺均价半年涨1.3倍。与债券收益率比较,尤其是企业债相比,除了江阴等地区外,我国的商业地产投资价值已经不高。许多人投资商业地产是为了转手、转租,而不是为了经营,事实上,包括家乐福等大型零售企业在内,多数时间在为房东打工。

许家印言下之意,恒大地产今年的销售均价还会继续上升。

楼市新政对不同城市影响差别显著

从笔者看到的情况,二线以下的城市大规模拿地蔚为壮观,地方政府希望开发商拿走大块土地,除了一次性土地出让兑现以后,还能够引入品牌,提升当地的消费层级,而开发商则要求掺上商品住宅的沙子保证盈利。双方一拍即合。

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而对于2014年1100亿元销售目标,恒大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧表示很有信心完成。夏海钧认为,中国房地产形势总体不是特别好,但应看到一个重大变化,即中国房地产正产生一种集群效应。一方面,大型开发商在全国布局广泛,抗风险能力更强,业绩普遍较好;另一方面,在房地产严格调控的情况下,金融体系会将有限资源给大型开发商。

中原地产首席研究员张大伟表示,“‘3·30’新政策”对不同城市的影响差别显著,市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡。“三四线城市多面临天量库存,再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响,去化压力巨大。”

从商业地产的价格来看,可能透支了未来数年的盈利空间。上海、北京、深圳等地的商铺和写字楼出现了明显的上升。广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米;内地一些城市中心地区每平方米在3万到4万左右;深圳写字楼连涨5月,商铺均价半年涨1.3倍。与债券收益率比较,尤其是企业债相比,除了江阴等地区外,我国的商业地产投资价值已经不高。许多人投资商业地产是为了转手、转租,而不是为了经营。事实上,包括家乐福等大型零售企业在内,多数时间在为房东打工。

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而从过去3年来看,恒大地产的销售额增长也较为稳定。该公司2011年、2012年、2013年的销售业绩分别是803.9亿元、923.2亿元、1004亿元,每年增幅都保持在10%左右。

易居房地产研究院发布研报指出,由于4月份市场成交量持续上升,70个大中城市新建商品住宅价格中,一线城市环比平均上涨1%,相比3月份0.2%的涨幅继续扩大;二三线城市新建商品住宅价格环比跌幅0.1%,相比3月份0.2%的跌幅继续收窄。二季度市场成交量将继续上升,70城房价或在5月份完成止跌反弹态势。

轨道交通热潮,伴随着城镇化而深入。很可惜,中国城镇化的深入首先表现在房地产价格的提升与房地产交易的旺盛,从事实体与经营者只能靠优惠政策与风险投资等为生。

截至2013年12月31日,恒大地产的净负债率降至69.5%,较2012年显著下降14.7%;持有现金总额536.5亿元,较2012年末上升113%;连同未动用之银行融资额度483.9亿元,共拥有可动用资金1020.4亿元。

深圳成唯一房价同比上涨城市

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“未来,我们的毛利率将维持在30%左右,净利润率为10%~15%。”夏海钧表示。

从昨天国家统计局发布的数据中可以发现,无论在对4月份70个大中城市新建住宅价格指数还是对70个大中城市新建商品住宅价格指数的统计中,与去年同期相比出现房价上涨的城市都只有深圳。其中,新建住宅价格指数同比上涨0.7%,新建商品住宅价格指数同比上涨2.8%。此外,二手房价格方面也仅有深圳出现同比上涨,涨幅为2.8%,其余69个城市二手房价格均同比下降,深圳已经呈现出典型的“一枝独秀”。

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看好三线城市

其实据北京青年报记者统计发现,深圳房价的这种强势表现早已经不是第一次。从去年9月份至今,深圳成为全国70个大中城市中唯一实现连续8个月房价环比持续上涨的城市,其中在去年12月份曾是全国唯一房价环比上涨的城市。

值得注意的是,恒大地产一反其主攻三四线城市策略,在去年大举在北京 、广州
、深圳 等一二线城市拿地。

根据深圳市房地产研究中心的全样本统计数据,经过半年多的持续上涨,4月份深圳的一手住宅均价已经达到26330元/平方米。另外根据深圳官方的数据显示,目前深圳全市商品住宅库存面积382.11万平方米,按照过去12个月的月平均销售规模计算,库存消化周期仅9.5个月,接近合理库存的下限。根据研究数据,8至12个月的库存消化周期为最佳,显示此时市场交投很好,价格走势平稳。文/本报记者
张钦 供图/CFP

数据显示,恒大地产在2013年新购土地66幅,新增土地储备主要分布于北京、上海
、广州、深圳等一线城市,以及天津 、杭州 、南京 、重庆 、长沙
、海口等经济发达的49个城市,新增土地储备成本约2633元/平方米。

其中,单2013年12月4日一天,恒大地产就在上海和南京砸下近100亿元拿下6幅地块。

许家印在昨日的业绩发布会上解释,这主要是为了进一步优化一、二、三线城市的项目布局,提升总体盈利能力。

对于一线城市拿地价格较高的问题,许家印表示,这是基于对市场的未来判断。如果国家的经济增长在7.5%~8%之间,那么一线城市房价涨幅到年底将达到10%以上,二三线城市房价涨幅到年底将达到5%以上。

“目前,我们已经基本完成了一、二、三线城市的区域调整,既要有一线城市、发达的二线城市,也要有三线城市。未来的拿地原则是”消耗多少,补充多少”。”许家印表示。

根据2013年的业绩数据,恒大地产在去年合约销售额的98.7%均来自于济南 、合肥
、沈阳、重庆、长沙等二三线城市,其中二线城市占比约42.8%,三线城市占比约55.9%。

截至2013年底,恒大地产共有土地储备1.51亿平方米,分布于全国147个城市,覆盖全国全部一线城市及绝大多数省会城市;项目数量总计291个,一二线城市项目数量占比为45.4%;土地储备平均成本约949元/平方米。

恒大地产大举进军一二线城市,是否表示其看淡三线城市?许家印对此否认。他表示,中国的市场很大,三线城市有600多个,个别城市房地产供应量过大是正常现象,不能用个别城市的表现来说所有的三线城市。说三线城市不行的观点是错误的,恒大地产去年三线城市销售占比56%就是一个有力的佐证。“随着中国城镇化进程的加快,未来的主战场应该是在三线城市。”

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